MOMENTO INICIAL DEL CÓMPUTO DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN PARA RECLAMAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN

La Ley de Ordenación de la Edificación prevé para los propietarios y terceros adquirentes de una vivienda que se encuentran con defectos o vicios constructivos en la vivienda adquirida, la acción de responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación.

Mediante esta acción, prevista en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, los intervinientes en el proceso constructivo, responden por ministerio de la ley y sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales de los daños materiales que surjan en la edificación.

Estas responsabilidades se limitan lógicamente en función del tiempo transcurrido desde la finalización del proceso constructivo; ello por cuanto si bien en un primer momento, los daños en la edificación pueden atribuirse a una deficiente técnica constructiva o bien un inadecuado diseño, una vez transcurrido cierto tiempo desde que la construcción haya concluido, si aparecen daños en la edificación, se considera que los mismos se deben a causas distintas como pueden ser el paso del tiempo y/o mantenimiento inadecuado.

Así pues, el artículo 17 establece los plazos de garantía durante los cuales los agentes de la edificación responden de los diferentes daños:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
• El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

El primer plazo de 10 años corresponde a la garantía conocida como decenal, en virtud de la cual, los agentes que intervienen en la edificación responden de los vicios o defectos conocidos estructurales, que son los que pueden tardar más tiempo en manifestarse.

Sin embargo, esta garantía de 10 años no supone que el propietario de la edificación disponga de 10 años para formular la acción de responsabilidad por vicios constructivos.

El artículo 18 de la LOE establece un plazo de prescripción de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Por lo tanto, el plazo de 10 años es el plazo durante el cual debe manifestarse el daño para que se impute a los agentes de la construcción. No obstante, una vez el daño ya se ha manifestado, el propietario tiene un plazo de 2 años bien para formular la reclamación o bien para interrumpir el plazo de prescripción.

Ocurre que en determinados casos, el propietario o tercer adquirente no dispone de los elementos fácticos o jurídicos para fundar una situación de aptitud plena para litigar y en tales casos, se considera que la acción no ha nacido y por lo tanto no puede prescribir (actio nondum nata non praescribitur)

Esto ocurre en el caso de los daños continuados o de producción sucesiva. En estos casos, el plazo de prescripción no se inicia hasta la producción del resultado definitivo (STS 28 de octubre de 2009). Por lo tanto, hasta el momento de la consolidación.

Sin embargo, como recuerda la reciente STS de 10 de Mayo de 2022 con cita en todas las anteriores, entre ellas, las de Pleno 544/2015 de 20 octubre y 589/2015, el daño continuado debe distinguirse del daño duradero o permanente, que es aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad incluso de agravarse por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del demandado. En este caso de daño duradero o permanente el plazo de prescripción comenzará a correr desde que el agraviado tuvo cabal conocimiento del daño y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable, porque de otro modo se daría la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción hasta la total pérdida de la cosa.

Los supuestos de responsabilidad por defectos constructivos en que nuestro Alto Tribunal ha considerado que estamos ante supuestos de daños continuados son aquellos en que se ha constatado el transcurso de un tiempo determinado desde que la existencia del daño se ha detectado, hasta que se han estabilizado sus consecuencias lesivas. Así por ejemplo, la STS 589/2015 de 14 de diciembre razonaba que “la estabilización de los efectos del daño no se produjo con el inicio y desarrollo de la actividad generadora (excavación y cimentación para la construcción de los sótanos), ni tampoco al tiempo de la finalización de la obra, sino tiempo después tal y como se desprende de los testigos de escayola instalados”

Igualmente, la más reciente STS 602/2021, 14 de Septiembre de 2021: De lo expuesto puede concluirse que hasta que se elabora el informe pericial en 2015 el demandante no adquiere conocimiento integral de la entidad y trascendencia de los daños, pues si bien en una primera vista del técnico (sin informe) en 2013 se le avisa del riego existente, es preciso que se instalen testigos (fisurómetros) y se coloquen contrafuertes, para poder concretar las verdaderas causas de los daños y las medidas a adoptar.

Así pues, en los supuestos de responsabilidad constructiva ex LOE a fin de determinar el cómputo del plazo de prescripción,  habrá que analizar todas las circunstancias del caso concreto y en especial el tipo de daño y su evolución.