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Responsabilidad del arrendatario por filtraciones

Uno de los principales conflictos en las relaciones de vecindad son las filtraciones de agua que causan daños de un piso superior a otro inferior. A priori, si el que habita la vivienda donde se ubica la fuga es el propietario y tiene concertado un seguro del hogar no debería surgir gran controversia asumiendo la responsabilidad de los daños la compañía aseguradora del propietario. Sin embargo, si la vivienda se encuentra arrendada cabe preguntarse a quién corresponde responder de los daños.

Los supuestos de filtraciones de agua son incardinables dentro del artículo 1.910 Código Civil, el cual establece que “El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

La jurisprudencia ha matizado el concepto de “cabeza de familia” considerándose como tal la persona o entidad que por cualquier título utilice la vivienda o local y tiene el deber de controlar lo que ocurre en su recinto, incluso en aquellos supuestos que se encuentre fuera cuando se produce el daño (SSTS  de 20 de abril de 1993, de 6 de abril de 2001 y de 4 de diciembre de 2007).

En cuanto a las expresiones “cosas que se arrojasen o se cayesen” se admite una amplia interpretación por los tribunales adaptándose a la realidad social incluyéndose los supuestos de filtraciones de agua en las relaciones de vecindad (SSTS  de 12 de abril de 1984, 16 de octubre de 1989 y 26 de junio de 1993).

Cuando el propietario es el ocupante de la finca en el momento que se producen los daños, el responsable será el propietario por cuanto resulta obligado legalmente a mantener en buen estado y conservación los elementos privativos que conforman su vivienda. Esta obligación legal se recoge en el artículo 9.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

En estos casos rige la responsabilidad objetiva del propietario de una finca por los daños causados a terceros por las filtraciones provenientes de ésta no siendo preciso examinar si concurre o no culpa, bastando que el perjudicado acredite la existencia del daño y la relación de causalidad entre tales daños y los elementos de propiedad del demandado.

No obstante, en aquellos supuestos en los que el propietario no habita en la finca por encontrarse arrendada a un tercero, nos cuestionamos hasta donde abarca la responsabilidad del propietario y el deber de vigilar las instalaciones de la finca arrendada.

Una premisa que reviste importancia en esta tipología de supuestos es el requerimiento del arrendatario al propietario, con carácter previo a que se ocasionasen los daños advirtiendo de la existencia de la deficiencia en las instalaciones del inmueble. Este requerimiento se establece como una obligación del arrendatario respecto al propietario de la finca y se recoge en los artículos 1.559 del Código Civil y 21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 

El incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de comunicar al propietario las deficiencias observadas con el objeto de proceder a su reparación repercute en perjuicio del mismo considerándose entonces como responsable de los daños.

La concurrencia o no de esta advertencia o requerimiento como criterio para determinar la responsabilidad del arrendatario o del propietario se viene tomando en consideración por los tribunales por la doctrina jurisprudencial ya sentada del Alto Tribunal en Sentencias nº 384/1993 de fecha 20 de abril y 334/2001, de fecha 6 de abril.

Así, en la Sentencia nº 334/2001, la Sala 1ª rechazaba la responsabilidad del propietario al no haber comunicado el arrendatario ninguna deficiencia en las instalaciones:

“Fundada por la actora su pretensión indemnizatoria, dirigida contra los propietarios del piso en que se produjo la avería causante de la filtración de agua, está acreditado en autos que, producidos los hechos en la madrugada del día 16 de abril de 1992, el piso había sido arrendado a don Javier el día 1 de abril de 1992, a partir de cuya fecha entró en la posesión arrendaticia de la vivienda al no establecerse nada en contrario en el contrato. No consta probado en autos que el arrendatario comunicase al propietario arrendador, con anterioridad al citado día 16, que hubiese ocurrido avería alguna en las conducciones de agua privativas del piso o apartamento, ni comunicarse que las mismas se encontraban en mal estado, sin que en el contrato de arrendamiento conste mención alguna sobre el estado del piso por lo que ha de presumirse que se encontraba en condiciones de servir a la finalidad de vivienda para la que fue arrendado. En consecuencia, no puede imputarse a los propietarios del piso demandados conducta alguna que pueda ser calificada de culposa o negligente y causante de los daños sufridos por el local y objetos en él situados, de la sociedad actora.”

Sin embargo, la reciente Sentencia nº 1366/2021 de fecha 15 de abril de 2021, se pronuncia sobre un caso muy controvertido pues los arrendatarios no habían efectuado ninguna advertencia al propietario al resultar imposible constatar la rotura del tubo a simple vista.

El Alto Tribunal salvaguardando las relaciones de vecindad establece una responsabilidad directa y objetiva del arrendatario en aplicación del artículo 1910 del Código Civil, excluyéndose la responsabilidad del propietario al no habitar en la finca en el momento que se provocaron los daños.

Así pues, observamos que las obligaciones de control y vigilancia del propietario se han visto reducidas significativamente en los supuestos de arrendamiento, incluso cuando el arrendatario no ha podido detectar la avería que ocasiona la filtración y por tanto, se ha visto imposibilitado de efectuar el requerimiento al propietario.

En conclusión, el arrendatario deberá asegurarse de que ninguna de las instalaciones presenta deficiencias que pudiesen ocasionar daños y en caso de que observase alguna anomalía requerir de inmediato y de forma fehaciente al propietario para su reparación. En caso contrario, los tribunales son proclives a imputar responsabilidad al arrendatario, más aun a raíz de la última sentencia de nuestro Alto Tribunal que nos hace plantear la existencia de una obligación implícita hacia los arrendatarios para que suscriban un seguro del hogar para afrontar los daños que deriven de fugas en la vivienda arrendada.