Moratoria en el pago de hipotecas

La actual situación de crisis sanitaria y las medidas de confinamiento adoptadas tienen un impacto inconmensurable en la economía doméstica. En este contexto, una de las medidas adoptadas por el Gobierno es la previsión de una moratoria en el pago de las hipotecas destinadas a la compra de vivienda habitual, medida destinada sólo a los supuestos de vulnerabilidad económica.

En concreto, se prevé en los artículos 7 al 16 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Los requisitos para poder optar a esta moratoria son:

En primer lugar, debe tratarse de un préstamo garantizado con hipoteca inmobiliaria para la adquisición de la vivienda habitual. Por lo tanto, en virtud de esta medida, no puede solicitarse el aplazamiento de otro tipo de préstamos personales sin garantía real, ni tampoco a los préstamos inmobiliarios cuyo destino no sea la adquisición de la vivienda habitual.

Ante esto, surge la cuestión sobre si la moratoria es aplicable a las segundas hipotecas sobre la vivienda habitual cuyo destino sea distinto de la adquisición de la vivienda. Por ejemplo, los préstamos destinados a la financiación de un negocio.

 

En segundo lugar, para poderse beneficiar de esta medida, el deudor debe encontrarse en los supuestos previstos de vulnerabilidad económica:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i.Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)

ii.Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv.En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v.En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente.

Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

El plazo para lo solicitarlo se extiende hasta quince días después del fin de la vigencia del real decreto-ley que en principio está previsto para un mes desde su entrada en vigor, por lo que en principio, se podrá solicitar hasta el 3 de mayo.

La solicitud debe efectuarse ante el acreedor, es decir ante el banco o entidad financiera que haya concedido el préstamo, quien deberá implementarla en un plazo máximo de 15 días.

La implementación de la moratoria comportará que durante su periodo de vigencia, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses ni ordinarios ni moratorios.

El texto legal prevé una disposición destinada a disuadir del abuso de esta medida extraordinaria, disponiendo la responsabilidad del deudor por los daños y perjuicios que haya ocasionado como consecuencia de su indebida aplicación sin reunir los requisitos para ello, así como los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden.

Sobre el importe de los daños y perjuicios producidos, la cuantificación se antoja complicada, puesto que el daño para las entidades financieras de esta impuesta refinanciación se producirá en todo caso tanto en los supuestos en que su aplicación sea debida como indebida. En cualquier caso, el importe de los daños y perjuicios no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

Finalmente, también incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.