MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO – CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Como consecuencia de la actual pandemia de Covid-19 gran cantidad de negocios están atravesando verdaderas dificultades debido a las restricciones impuestas en el desarrollo de la actividad económica. En este contexto, se estima que fueron insuficientes las medidas adoptadas por el Gobierno central en pleno estado de alarma. Ejemplo de ello es el Real Decreto-ley 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el cual destacaba la obligación del arrendador-gran tenedor (entendido como aquél propietario de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2) de aceptar la moratoria en el pago de las rentas solicitadas por pymes y autónomos durante el estado de alarma con posibilidad de prórroga hasta un máximo de cuatro meses. Al no ostentar la gran mayoría de arrendadores la condición de gran tenedor, estas medidas no resultaron efectivas ni tuvieron el impacto deseado para paliar las consecuencias económicas generadas por la pandemia.

Ante esta situación, el pasado 20 de Octubre, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña dictó el Decret Llei 34/2020 que, tal y como indica en su Exposición de motivos,  tiene como objetivo adoptar medidas urgentes y extraordinarias que permitan evitar o mitigar la situación causada por la suspensión o restricción de actividades económicas a causa de la pandemia de la COVID-19, que podría suponer el fin de muchas actividades económicas, la pérdida de puestos de trabajo y, como consecuencia, la pérdida de los medios de subsistencia de gran número de personas.

Las medidas de apoyo de este Decret Llei van destinadas a las actividades económicas desarrolladas en bienes inmuebles arrendados para uso comercial, entre las que cabe incluir las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas y servicios que se han visto afectados por la crisis  sanitaria, y consisten en regular la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales, concretamente por lo que se refiere a los contratos de alquiler.  Se basan estas medidas, según la propia exposición de motivos, en un principio de solidaridad, es decir, en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, evitando que éstas recaigan solo sobre una de las partes contratantes.

Entrando en materia de la norma, el artículo 1 prevé que en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato. Por tanto, se establece la necesidad de que exista dicha comunicación a través de un medio fehaciente, pues de lo contrario el arrendatario no tendrá derecho a modificación alguna.

El artículo 2 dispone que, en caso de que no lleguen a un acuerdo en el plazo de un mes desde el envío de dicho requerimiento, ante un supuesto de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la arrendataria deberán reducirse en un 50 por ciento, mientras que ante un supuesto de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. Es importante recalcar que, aunque los comercios ofrezcan servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el propio establecimiento, se verán amparados igualmente por esta cobertura legal.

Para el caso que las restricciones del Govern se alarguen más de tres meses desde la entrada en vigor de esta norma por subsistir los efectos de la pandemia, el arrendatario que se encuentre afecto al supuesto de suspensión o restricción de la actividad tendrá derecho a rescindir el contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo comunique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de preaviso.

Lo más desconcertante de esta norma radica en su disposición transitoria, al disponer que la parte arrendataria puede hacer uso de las facultades que le atribuye el Decreto Ley con independencia de los acuerdos a que hubieran llegado las partes contratantes antes de su entrada en vigor. El precepto parece indicar que, aquellos pactos anteriores que hubiesen sido adoptados por las partes para intentar reducir el impacto económico de la Covid-19, quedarían totalmente invalidados con la entrada en vigor de esta disposición legislativa.

Esto puede generar conflictos entre las partes, pues ante un supuesto en el que, existiendo  un pacto previo a raíz de la pandemia, en el que ya se hubiese acordado una reducción de la renta, el arrendatario pretendiera obtener una nueva reducción de la renta tomando como base lo anteriormente pactado, entendemos que, en todo caso, la nueva reducción tendría que efectuarse sobre la fijada inicialmente en el contrato y no sobre la acordada posteriormente. De otra forma, decaería el principio de equilibrio contractual en el que se basa precisamente la norma.

Las reducciones de renta y de otras cantidades debidas por la arrendataria serán efectivas y se contaran desde la fecha del requerimiento de modificación por la arrendataria, no pudiendo la arrendadora emitir factures contra la arrendadora por el importe de la renta y otros gastos, hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

La norma reconoce que se trata de una solución expeditiva, en sintonía –añade- con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, y favorece la seguridad jurídica, evitando el colapso del sistema judicial.  Se trata, además de una norma cuya eficacia  se limita a la vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente, si bien se establece el plazo de dos años para la elaboración y aprobación de un proyecto de ley para incorporar al ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias (Disposición final primera).

La regulación que prevé el Gobierno de la Generalitat, -de carácter general-, implicaría la incorporación al ordenamiento jurídico de una figura, de construcción jurisprudencial, cual es la regla rebus sic stantibus, es decir, la posibilidad de revisar los contratos como consecuencia de la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de su cumplimiento, respecto de las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, siempre que las mismas provoquen una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes se hayan producido de forma imprevisible.

En relación a la cláusula rebus sic stantibus, hay que señalar que la misma se contrapone a una regla esencial en el sistema contractual, según la cual, los contratos deben cumplirse en sus propios términos (pacta sunt servanda). No obstante,  viene siendo aplicada por el Tribunal Supremo, sobre todo a partir de 2014, con motivo de la crisis económica de 2008, con criterios que han ido superando una inicial restrictividad.  Más recientemente, y como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la COVID-19, está siendo aplicada en algunos Juzgados para acordar la modificación de los contratos de alquiler, aunque sea de forma cautelar.

A modo de ejemplo, las STS de 17 de enero de 2013 y de 18 de enero de 2013, admitían que una crisis económica puede constituir una alteración extraordinaria de las circunstancias y en este mismo sentido, ofrecían una lista detallada de circunstancias que pueden dar lugar a que se aplique la regla y que deben ser objeto de prueba por quien las alegue. Estas bases permitieron que, en la STS de 15 de octubre de 2014, se reconociese de forma clara que la crisis económica puede ser fundamento suficiente para invocar el rebus sic stantibus. En la sentencia en cuestión, se redujo en un 29% la renta anual de un hotel en un supuesto de arrendamiento.

En igual sentido, el Auto 256/2020 de 25 de Junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, estima parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, “ya que resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora”.

Y el Auto 447/2020 de 25 de Septiembre de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, que acuerda la suspensión del pago de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y una vez se produzca ésta, reduce la renta en un 50%.

Con el Decret LLei 34/2020, de 20 de Octubre, –cuya constitucionalidad está siendo cuestionada, el Gobierno de la Generalitat  pretende por tanto, evitar el colapso del sistema judicial ante las situaciones de conflictividad generadas en estos momentos de crisis del sistema industrial y comercial como consecuencia de la pandemia. Se trata, como se ha apuntado, de una norma cuya eficacia queda limitada al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente. Ello, sin perjuicio de la elaboración –en el plazo de dos años-,  de la ley que incorpore al ordenamiento jurídico catalán, una  regulación de carácter general, para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias, a que se ha comprometido el Gobierno.   

Esta jurisprudencia a la que se ha hecho especial mención, sienta un precedente claro a tener muy presente respecto a situaciones de crisis económica en un contexto similar a la acaecida en el año 2008, de modo que no solo la actual pandemia puede ser considerada como un cambio imprevisible en las circunstancias que ha lugar a la invocación del rebus sic stantibus en los términos que ya están reconociendo algunos jueces, sino también los posteriores efectos económicos negativos que derivarán de esta una vez haya sido superada.

De ahí, que sea importante  el escenario que puede llegar a plantearse en el momento en que se mitiguen los efectos de la pandemia por disminuir el número de personas contagiadas, pues las presentes medidas dejarán de ser aplicables en el momento en que se levanten las actuales restricciones y suspensiones al desarrollo de la actividad económica. Con independencia de que las partes hayan hecho uso de éstas, la doctrina rebus sic stantibus podría ser invocada como fundamento para modificar nuevamente los contratos, interpretando la recesión económica como una alteración extraordinaria de las circunstancias.

Además, habrá que estar a la espera de si prospera o no el recurso de inconstitucionalidad que al parecer ya se está preparando contra este Decreto LLei y, por otro lado, a si, en el plazo de dos años, el Govern de la Generalitat cumple su promesa de regular con carácter general, esta materia, es decir, el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de las circunstancias.

Ante estas incertidumbres, resulta evidente que cobrará especial relevancia el desarrollo y aplicación de la regla rebus sic stantibus.