CASO DE ÉXITO: SOBRESEIMIENTO DE DEMANDA DE RESPONSABILIDAD DE ARQUITECTO POR FALTA DE LEGITIMACIÓN

A la hora de enfocar cualquier defensa, son tan importantes los aspectos formales como las cuestiones de fondo. Un aspecto formal aparentemente sin relevancia, puede hacernos ganar un caso.

En GES40 hemos tenido recientemente un caso de éxito con el archivo de una demanda interpuesta por comunidad de propietarios en reclamación de daños constructivos por responsabilidad profesional del arquitecto de la obra.

El archivo de la demanda se debe a que el acuerdo de junta por el cual se alegaba haber autorizado al presidente para la interposición de la demanda no comprendía la interposición de la acción del arquitecto técnico. El auto de archivo se pronunciaba como sigue:

 “3.- Pretende hacer valer la parte actora como acuerdo previo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar la acción que ahora entabla contra el Arquitecto Técnico, el contenido de un Acta de 19.12.11, es decir, de hace prácticamente 10 años, en la que no consta autorización expresa alguna para demandar al Arquitecto Técnico que hoy se demanda, a lo que se une, que ni tan siquiera esa fue la decisión adoptada por la comunidad de propietarios, sino que tras desistir de la demandada iniciada únicamente contra la constructora XXX., deciden interponer nueva demanda en la que, además de a la constructora, también se demanda al Arquitecto Superior (XXX), pero, en ningún caso, al hoy demandado.

4.- Puede leerse en la mencionada Acta, concretamente en el primer punto del orden del día, la nota de asesoramiento con respecto al tema de los daños constructivos, efectuada por el abogado XXX, en cuyos planteamientos hechos a la comunidad actora, las menciones al Arquitecto Técnico, como posible demandado, siempre están salvaguardadas con expresiones tales como “en su caso” o “éste en caso de apreciar claramente su responsabilidad”; en definitiva, nada en concreto con respecto a la demanda contra su persona. El Letrado, tras el mentado asesoramiento, termina su misiva de la siguiente forma: “Expuesto lo anterior quedamos a la espera de pronta noticia de la Comunidad de Propietarios a fin de seguir sus instrucciones sobre las actuaciones a realizar.” Y las instrucciones de la comunidad, hoy actora, no incluyeron la de demandar al Arquitecto Técnico (hoy sí demandado), sino, insistimos, las de demandar a la constructora y al Arquitecto Superior, existiendo, en este sentido, la sentencia antecedente de fecha 14.07.16, dictada por el JPI Nº 5 de esta ciudad, en el juicio ordinario nº 1192/12, y en la que se condenó a la empresa constructora y se absolvió al Arquitecto Superior, revocada parcialmente por la sentencia de 07.07.2017, dictada por la AP de Alicante, Secc. 9ª, en el sentido de incluir también la condena del Arquitecto Superior.”

La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH).

Sin embargo, es pacífica la doctrina jurisprudencial sentada por nuestro Alto Tribunal que declara la necesidad de un acuerdo previo que autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones en defensa de la comunidad, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario (SSTS núm. 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente-, 768/2012, de 12 de diciembre, 659/2013, de 19 de febrero, 757/2014, de 30 de diciembre y 622/2015, de 5 de noviembre).

En este sentido citamos las siguientes resoluciones de nuestro Alto Tribunal:

  1. Sentencia núm. 622/2015, de 5 de noviembre de 2015

“Entrando a conocer, por tanto, del recurso de casación, la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como matiza la referida STS de 19 de febrero de 2014 y no tiene en cuenta la sentencia recurrida, «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21 LPH ), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011 , reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad

  • Sentencia núm. 676/2011, de 10 de octubre de 2011

La representación de la comunidad en juicio y fuera de él del presidente no tiene un contenido «en blanco«, de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la junta de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la junta ( STS 20 de octubre 2004 ).

No se trata, por tanto, de poner duda que la representación de la comunidad de propietarios le corresponde al presidente, que es el único legitimado legalmente para representar judicialmente a la comunidad. Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente. […]

«No es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del Presidente… Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (art. 3º. C Civil ) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su Presidente«”

En conclusión, desde el punto de vista de la comunidad de propietarios que debe interponer la acción, debe adoptar un acuerdo de junta y expresar con claridad la situación que justifica dicha reclamación y contra la persona que se dirige. Se deben evitar los términos genéricos y ambigüedades, la voluntad de los comuneros ha de expresarse de forma clara. Este acuerdo es aconsejable que sea supervisado por el letrado que deba interponer la demanda.

Desde el punto de vista de la defensa, debe examinarse bien si el acuerdo cumple con los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente, por cuanto un acuerdo defectuoso puede conllevar el archivo de la demanda ad lamine, sin entrar en el fondo.