MODIFICACIÓ DE LES CONDICIONS DEL CONTRACTE D’ARRENDAMENT DE LOCAL DE NEGOCI– CLÀUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Com a conseqüència de l’actual pandèmia de Covid-19 gran quantitat de negocis estan travessant veritables dificultats a causa de les restriccions imposades en el desenvolupament de l’activitat econòmica. En aquest context, s’estima que van ser insuficients les mesures adoptades pel govern Espanyol en ple estat d’alarma. Exemple d’això és el Reial decret llei 15/2020 de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, en el qual destacava l’obligació de l’arrendador-gran forquilla (entès com aquell propietari de més de 10 immobles urbans o una superfície construïda de més de 1.500 m2) d’acceptar la moratòria en el pagament de les rendes sol·licitades per pimes i autònoms durant l’estat d’alarma amb possibilitat de pròrroga fins a un màxim de quatre mesos. Al no ostentar la gran majoria d’arrendadors la condició de gran forquilla, aquestes mesures no van resultar efectives ni van tenir l’impacte desitjat per pal·liar les conseqüències econòmiques generades per la pandèmia.

Davant d’aquesta situació, el passat 20 d’Octubre, el Govern de la Generalitat de Catalunya va dictar el Decret Llei 34/2020 que, tal com indica en la seva Exposició de motius, té com a objectiu adoptar mesures urgents i extraordinàries que permetin evitar o mitigar la situació causada per la suspensió o restricció d’activitats econòmiques a causa de la pandèmia de la COVID-19, que podria suposar la fi de moltes activitats econòmiques, la pèrdua de llocs de treball i, com a conseqüència, la pèrdua dels mitjans de subsistència de gran nombre de persones.

Les mesures de suport d’aquest Decret Llei van destinades a les activitats econòmiques desenvolupades en béns immobles arrendats per a ús comercial, entre les quals cal incloure les activitats culturals, docents, esportives i recreatives i serveis que s’han vist afectats per la crisi sanitària, i consisteixen a regular l’onerositat excessiva i sobrevinguda de les prestacions contractuals, concretament pel que fa als contractes de lloguer. Es basen aquestes mesures, segons la mateixa exposició de motius, al principi de solidaritat, és a dir, en el repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives, evitant que aquestes recaiguin només sobre una de les parts contractants.

Entrant en matèria de la norma, l’article 1 preveu que en els contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995 la part arrendatària podrà requerir la part arrendadora, per burofax o d’una altra forma fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte. Per tant, s’estableix la necessitat que hi hagi aquesta comunicació a través d’un mitjà fefaent, ja que en cas contrari l’arrendatari no tindrà dret a cap modificació.

L’article 2 disposa que, en cas que no arribin a un acord en el termini d’un mes des de l’enviament d’aquest requeriment, davant d’un supòsit de suspensió de l’exercici de l’activitat, la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’hauran de reduir en un 50 per cent, mentre que davant d’un supòsit de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s’hauran de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesura objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma. És important recalcar que, tot i que els comerços ofereixen serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes en el mateix establiment, es veuran emparats igualment per aquesta cobertura legal.

Per al cas que les restriccions de la Generalitat s’allarguin més de tres mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta norma per subsistir els efectes de la pandèmia, l’arrendatari que es trobi afecte al supòsit de suspensió o restricció de l’activitat tindrà dret a rescindir el contracte sense penalització a partir del moment en què passi aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins tres mesos després de la cessació completa de les mesures, sempre que ho comuniqui de forma fefaent a la part arrendadora amb un mes de preavís.

El més desconcertant d’aquesta norma radica en la seva disposició transitòria, en disposar que la part arrendatària pot fer ús de les facultats que li atribueix el Decret Llei amb independència dels acords a què haguessin arribat les parts contractants abans de la seva entrada en vigor. El precepte sembla indicar que, aquells pactes anteriors que haguessin estat adoptats per les parts per intentar reduir l’impacte econòmic de la Covid-19, quedarien totalment invalidats amb l’entrada en vigor d’aquesta disposició legislativa.

Això pot generar conflictes entre les parts, ja que davant d’un supòsit en què, existint un pacte previ arran de la pandèmia, en el qual ja s’hagués acordat una reducció de la renda, l’arrendatari pretengués obtenir una nova reducció de la renda prenent com a base el que s’ha pactat, entenem que, en tot cas, la nova reducció hauria d’efectuar-se sobre la fixada inicialment en el contracte i no sobre l’acordada posteriorment. D’una altra forma, decauria el principi d’equilibri contractual en el qual es basa precisament la norma.

Les reduccions de renda i d’altres quantitats degudes per l’arrendatària seran efectives i es comptaran des de la data del requeriment de modificació per l’arrendatària, no podent l’arrendadora emetre factures contra l’arrendadora per l’import de la renda i altres despeses, fins que transcorri el termini mensual per negociar la modificació contractual o, si és anterior, fins a la data de l’acord.

La norma reconeix que es tracta d’una solució expeditiva, en sintonia -afegeix- amb el fonament de la clàusula rebus sic stantibus, i afavoreix la seguretat jurídica, evitant el col·lapse del sistema judicial. Es tracta, a més d’una norma l’eficàcia es limita a la vigència de les prohibicions o restriccions dictades per l’autoritat competent, si bé s’estableix el termini de dos anys per a l’elaboració i aprovació d’un projecte de llei per incorporar a l’ordenament jurídic català la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies (Disposició final primera).

La regulació que preveu el Govern de la Generalitat, -de caràcter general-, implicaria la incorporació a l’ordenament jurídic d’una figura, de construcció jurisprudencial, com és la regla rebus sic stantibus, és a dir, la possibilitat de revisar els contractes a conseqüència de l’alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment del seu compliment, respecte de les circumstàncies concurrents en el moment de la seva celebració, sempre que les mateixes provoquin una desproporció exorbitant entre les prestacions de les parts contractants s’hagin produït de forma imprevisible.

Amb relació a la clàusula rebus sic stantibus, cal assenyalar que aquesta es contraposa a una regla essencial en el sistema contractual, segons la qual, els contractes s’han de complir en els seus propis termes (pacta sunt servanda). No obstant això, ve sent aplicada pel Tribunal Suprem, sobretot a partir de 2014, amb motiu de la crisi econòmica del 2008, amb criteris que han anat superant una inicial restrictivitat. Més recentment, i a conseqüència de la crisi sanitària provocada per la COVID-19, està sent aplicada en alguns jutjats per acordar la modificació dels contractes de lloguer, encara que sigui de forma cautelar.

A tall d’exemple, les STS de 17 de gener de 2013 i de 18 de gener de 2013, admetien que una crisi econòmica pot constituir una alteració extraordinària de les circumstàncies i en aquest mateix sentit, oferien una llista detallada de circumstàncies que poden donar lloc a què s’apliqui la regla i que han de ser objecte de prova per qui les al·legui. Aquestes bases van permetre que, en la STS de 15 d’octubre de 2014, es reconegués de forma clara que la crisi econòmica pot ser fonament suficient per invocar el rebus sic stantibus. En la sentència en qüestió, es va reduir en un 29% la renda anual d’un hotel en un supòsit d’arrendament.

En el mateix sentit, l’Acte 256/2020 de 25 de Juny de 2020, del Jutjat de Primera Instància nº 1 de València, estima parcialment l’ajornament del 50% de la renda mínima mensual pactada en el contracte, “ja que resulta notori que la crisi derivada de l’actual pandèmia per COVID 19 no era previsible. Igualment, s’ha produït una situació que ha afectat de manera extraordinària, immediata i intensa a la situació econòmica de la part actora“.

I l’Acte 447/2020 de 25 de Setembre de 2020, del Jutjat de Primera Instància nº 81 de Madrid, que acorda la suspensió del pagament de la renda d’una discoteca mentre no estigui permesa la reobertura, i un cop es produeixi aquesta, redueix la renda en un 50%.

Amb el Decret LLei 34/2020, de 20 d’octubre -la constitucionalitat està sent qüestionada, el Govern de la Generalitat pretén per tant, evitar el col·lapse del sistema judicial davant les situacions de conflictivitat generades en aquests moments de crisi de sistema industrial i comercial a conseqüència de la pandèmia. Es tracta, com s’ha apuntat, d’una norma l’eficàcia queda limitada al temps de vigència de les prohibicions o restriccions dictades per l’autoritat competent. Això, sense perjudici de l’elaboració -en el termini de dos anys-, de la llei que incorpori a l’ordenament jurídic català, una regulació de caràcter general, per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies, a què és s’ha compromès el Govern.

Aquesta jurisprudència a la qual s’ha fet especial esment, estableix un precedent clar a tenir molt present que fa a situacions de crisi econòmica en un context similar a l’esdevinguda en l’any 2008, de manera que no només l’actual pandèmia pot ser considerada com un canvi imprevisible en les circumstàncies que pertoca a la invocació del rebus sic stantibus en els termes que ja estan reconeixent alguns jutges, sinó també els posteriors efectes econòmics negatius que derivaran d’aquesta un cop hagi estat superada.

D’aquí, que sigui important l’escenari que pot arribar a plantejar-se en el moment en què es mitiguin els efectes de la pandèmia per disminuir el nombre de persones contagiades, ja que les presents mesures deixaran de ser aplicables en el moment en què s’aixequin les actuals restriccions i suspensions al desenvolupament de l’activitat econòmica. Amb independència que les parts hagin fet ús d’aquestes, la doctrina rebus sic stantibus podria ser invocada com a fonament per a modificar novament els contractes, interpretant la recessió econòmica com una alteració extraordinària de les circumstàncies.

A més, caldrà estar a l’espera de si prospera o no el recurs d’inconstitucionalitat que segons sembla ja s’està preparant contra aquest Decret LLei i, d’altra banda, a si, en el termini de dos anys, el Govern de la Generalitat compleix la seva promesa de regular amb caràcter general, aquesta matèria, és a dir, el restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de les circumstàncies.

Davant aquestes incerteses, resulta evident que cobrarà especial rellevància el desenvolupament i aplicació de la regla rebus sic stantibus.