CAS D’ ÈXIT: SOBRESEÏMENT DE DEMANDA DE RESPONSABILITAT D’ ARQUITECTE PER MANCA DE LEGITIMACIÓ
A l’hora d’enfocar qualsevol defensa, són tan importants els aspectes formals com les qüestions de fons. Un aspecte formal aparentment sense rellevància, pot fer-nos guanyar un cas.
A GES40 hem tingut recentment un cas d’ èxit amb l’ arxiu d’ una demanda interposada per comunitat de propietaris en reclamació de danys constructius per responsabilitat professional de l’ arquitecte de l’ obra.
L’arxiu de la demanda es deu al·lega que l’acord de junta pel qual s’al·legava haver autoritzat el president per a la interposició de la demanda no comprenia la interposició de l’acció de l’arquitecte tècnic. La interlocutòria d’ arxiu es pronunciava com segueix:
“3.- Pretén fer valer la part actora com a acord previ de la Junta de Propietaris que autoritzi expressament el president de la comunitat per exercitar l’ acció que ara entaula contra l’ Arquitecte Tècnic, el contingut d’ una Acta de 19.12.11, és a dir, de fa pràcticament 10 anys, en la qual no consta cap autorització expressa per demandar l’ Arquitecte Tècnic que avui es demanda, al que s’uneix, que ni tan sols aquesta va ser la decisió adoptada per la comunitat de propietaris, sinó que després de desistir de la demandada iniciada únicament contra la constructora XXX., decideixen interposar nova demanda en la qual, a més de la constructora, també es demanda l’Arquitecte Superior (XXX), però, en cap cas, a l’avui demandat.
4.- Es pot llegir en l’esmentada Acta, concretament en el primer punt del’ordre del dia, la nota d’assessorament respecte al tema dels danys constructius, efectuada per l’advocat XXX, en elsplantejaments fets del qual a la comunitat actora, les mencions a l’Arquitecte Tècnic, com a possible demandat, sempre estan salvaguardades amb expressions tals com “en el seu cas” o “aquest en cas d’apreciar clarament la seva responsabilitat”; en definitiva, res en concret pel que fa a la demanda contra la seva persona. El Lletrat, després de la mentida assessorament, acaba la seua missiva de la següent forma: “Exposat l’anterior quedarem a l’espera de prompte notícia de la Comunitat de Propietaris per tal de seguir les seues instruccions sobre les actuacions a realitzar.” I les instruccions de la comunitat, avui actora, no van incloure la de demandar l’Arquitecte Tècnic (avui sí demandat), sinó, insistim, les de demandar la constructora i l’Arquitecte Superior, existint, en aquest sentit, la sentència de data 14.07.16, dictada pel JPI Nº 5 d’aquesta ciutat, en el judici ordinari nº 1192/12, i en la qual es va condemnar l’empresa constructora i es va absoldre l’Arquitecte Superior, revocada parcialment per la sentència de 07.07.2017, dictada per l’AP d’Alacant, Secc. 9ª, en el sentit d’incloure també la condemna de l’Arquitecte Superior. “
La Llei de Propietat Horitzontal únicament exigeix de manera expressa l’acord previ en els supòsits d’acció de cessació d’activitats prohibides pels estatuts que resultin danyoses per a la finca (article 7.2 LPH) i de reclamació de quotes impagades (artícle 21 LPH).
Tanmateix, és pacífica la doctrina jurisprudencial asseguda pel nostre Alt Tribunal que declara la necessitat d’un acord previ que autoritzi expressament el president per exercitar accions en defensa de la comunitat, llevat que els estatuts expressament disposin el contrari o el president actuï en qualitat de copropietari (SSTS núm. 676/2011, de 10 d’octubre, 204/2012, de 27 de març -ambdues citades pel recurrent-, 768/2012, de 12 de desembre, 659/2013, de 19 de febrer, 757/2014, de 30 de desembre i 622/2015, de 5 de novembre).
En aquest sentit citem lessegüents resolucions del nostre Alt Tribunal:
- Sentència núm. 622/2015, de 5 de novembre de 2015
Entrant a conèixer, per tant, del recurs de cassació, la Llei de Propietat Horitzontal atorga al president de la comunitat de propietaris la representació de la mateixa en judici i fora d’ell, però, com matisa la referida STS de 19 de febrer de 2014 i no té en compte la sentència recorreguda, «això no significa que estigui legitimat per a qualsevol actuació pel sol fet d’ostentar el càrrec de president ja que no pot suplir o corregir la voluntat de la comunitat expressada en les juntes ordinàries o extraordinàries». Tot i que la Llei de Propietat Horitzontal únicament exigeix de manera expressa l’ acord previ perquè el president pugui exercitar accions judicials en defensa de la comunitat de propietaris en els supòsits d’ acció de cessació d’ activitats prohibides pels estatuts que resultin danyoses per a la finca ( article 7.2 LPH ) i de reclamació de quotes impagades ( article 21 LPH ), aquesta Sala ha entès (STS de 19 de febrer de 2014, rec. nº 1612/2011 , reiterant el criteri, per exemple, de l’STS de 27 de març de 2012, rec. nº 1642/2009 ) que no resulta raonable sostenir que la facultat de representació que s’atribueix de manera genèrica al president li permeti decidir unilateralment sobre assumptes importants per a la comunitat“
- Sentència núm. 676/2011, de 10 d’octubre de 2011
La representació de la comunitat en judici i fora d’ell del president no té un contingut “en blanc“, de tal manera que aquesta representacióserveixi per legitimar-lo en qualsevol de les seves actuacions. És la junta de propietaris la que acorda el convenient als seus interessos i el president executa; la seva voluntat nosupleix, corregeix o anul·la la de la junta ( STS 20 d’octubre 2004 ).
No es tracta, per tant, de posar dubte que la representació de la comunitat de propietaris li correspon al president, que és l’ únic legitimat legalment per representar judicialment la comunitat. Es tracta d’ impedir que la seva voluntat personal sigui la que hagi de vincular la comunitat, la qual cosa s’ aconsegueix sotmetent al coneixement de la junta de propietaris la qüestió que se sotmet a la decisió judicial, tenint en compte el caràcter necessari de les normes que regeixen la propietat horitzontal, que impedeix deixar-les a l’ arbitri i consideració exclusiva del president. […]
Noés dubtós que aquesta competència legal no pot desaparèixer per una concepció dictatorial de la figura del President… Una aplicació de la norma adequada a la realitat social present (art. 3r. C Civil ) rebutja qualsevol concepció doctrinal que elimini les competències de la Junta en favor de l’autoritarisme de la figura del seu President“”
En conclusió, des del punt de vista de la comunitat de propietaris que ha d’ interposar l’ acció, ha d’ adoptar un acord de junta i expressar amb claredat la situació que justifica aquesta reclamació i contra la persona que s’ adreça. S’ han d’ evitar els termes genèrics i ambigüitats, la voluntat dels comuners s’ ha d’ expressar de forma clara. Aquest acord és aconsellable que sigui supervisat pel lletrat que hagi d’ interposar la demanda.
Des del punt de vista de la defensa, s’ ha d’ examinar bé si l’ acord compleix amb els requisitsexmesos legalment i jurisprudencialment, ja que un acord defectuós pot comportar l’ arxiu de la demanda ad lamine, sense entrar en el fons.
